С данной поэтапной инструкцией, вы сможете купить земельный участок без привлечения риэлтора. В настоящей инструкции поэтапно рассмотрим покупку участка у физического лица напрямую. Как проходит сделка с землей, где оформляются сделки с земельными участками и домами, как оформить договор купли-продажи земельного участка без риэлтора, а также разберем процедуру регистрации права собственности на купленный земельный участок.
Содержание
ЭТАП 1: Выбираем объект.
Выбираем собственно то, что хотим приобрести. На этом этапе в 99% случаев появится какой-нибудь риэлтор. Нужно понимать, что риэлтор в подавляющем большинстве случаев, если конечно это не ваш друг или родственник, не заинтересованы ни в чистоте сделки ни в том, что будет с вами и вашей недвижимостью в дальнейшем. Все, что хочет риэлтор – это получить с вас деньги по факту купли-продажи,то есть он заинтересован только в факте самой сделки, а то что в дальнейшем возможна реституция, суд, приставы и иные неприятности им все равно. В это время риэлтор уже будет окучивать другого лоха клиента и на вас ему будет абсолютно наплевать. Пользоваться их услугами или нет — личное дело каждого. Главное иметь голову на плечах и не платить деньги бездельникам.
На этом же этапе смотрим на адекватность продавца и его поведение.
ЭТАП 2: Проверка и сбор справок/документов
Запрашиваем выписку в Росреестре. Это можно сделать в МФЦ или непосредственно в Росреестре. Что нужно смотреть в выписке:
- Кадастровый номер, площать, и иные характеристики – они должны совпадать с теми, которыми обладает в реальности продаваемый участок.
- Собственник – он должен совпадать с продавцом (не всегда, возможна продажа по доверенности)
- Основание возникновения права собственности. Это может быть договор купли-продажи, акт о приватизации, судебный акт. Если судебный акт — просим показать оригинал и смотрим обжаловался он или нет.
- Обременения – не был ли участок арестован приставами, в залоге, ипотеке и т.д.
Важно!!! срок действия выписки короткий, поэтому и важно получить свежую. Риэлтор или продавец скорее всего будут подсовывать старую выписку на участок. Вам обязательно нужна свежая, чтобы посмотреть, все ли в порядке именно на момент сделки.
Вообще, при покупке недвижимости, по моему скромному мнению, два основных правила. Первое – надо не стесняться задавать вопросы. Вы действуете в своих интересах, и продавец должен это понимать. Второе – спешка нужна при ловле блох. Затягивать, конечно, не нужно, но проверить все надо обязательно, ибо речь идет не о трех рублях и даже не о тридцати трех. Возможно это будет сделка всей вашей жизни и потерять на ней все свои сбережения не самая приятная перспектива, верно?
Здесь же просите у продавца нотариально удостоверенное согласие второго супруга на сделку, если продавец в браке и нотариально заверенную доверенность, если участок продается по доверенности.
Просим также у собственника справки об отсутствии задолженности, если это СНТ (хоть и не могут требовать долги, но председателю проще требовать с вас), долгов за услуги ЖКХ (электроэнергия), налоги – это вам тоже не нужно.
Если в сделке участвуют престарелые — обязательно справка из ПНД. Если несовершеннолетние — заключение органа опеки.
Проверяем личность продавца.
- Сайт ФССП — долги продавца (если есть должно как минимум насторожить, т.к. и деньги может не вернуть и на участке может быть обременение)
- Сайт МВД — проверить действительный ли паспорт продавца.
- Сайт ГАС правосудие — ищем решения суда в отношении продавца, если есть тоже должно насторожить, особенно если судились из-за продаваемого имущества (могут быть конечно тезки, но если решение суда того района, где зарегистрирован продавец, то вряд ли). Дополнительно можно посмотреть непосредственно на сайте районного/мирового суда.
- Сайт Арб. суда. — КАД арбитр — смотрим есть ли банкротные дела в отношении продавца, если есть — ахтунг.
- Дополнительно по вопросу банкротства смотрим вот этот ресурс — https://bankrot.fedresurs.ru
- Ищем просто в сети/соцсетях по ФИО продавца — смотрим что за чел, какие о нем отзывы (если есть конечно), может о нем как о кидале весь интернет пестрит.
- Реестр залогов — https://www.reestr-zalogov.ru
- Смотрим на сейте ФССП, МВД, ФСИН, СК — раздел розыск — может продавец в розыске — нам это тоже не нужно.
- Реестр наследственных дел — https://notariat.ru/ru-ru/help/probate-cases/
ЭТАП 3: Переходим к сделке.
Мы удостоверились в добросовестности продавца, юридической чистоте участка, сторговались по цене. Далее пред вами возникает три варианта:
Вариант 1. Если вы покупаете участок за наличку – договаривайтесь об оформлении оплаты через банковскую ячейку. Алгоритм оплаты будет приведен ниже.
Вариант 2. Если вы покупаете участок по безналу — договаривайтесь об оформлении платежа за участок через аккредитив. Алгоритм будет, соответственно, ниже.
Вариант 3. Воспользоваться депозитом нотариуса — он сам все должен знать и сделать как надо, но может быть сильно дороже, а может и нет.
Если продавец не согласен – шлите его. Нафиг простой перевод на счет продавца и нафиг простую передачу налички. В случае чего своих денег вы больше не увидите.
Далее составляем и заключаем договор. Лучше сделать самому или привлечь нормального юриста. Риэлторы процентов на 99% используют смешные типовые договоры из интернета, толкование условий которого может осуществляться в очень широких пределах. Это к вопросу – за что мы платим риэлтору. Лучше заплатите несколько тысяч юристу чем кучу денег бездельнику. Обезопасьте себя – составьте нормальный договор.
Если вариант текста договора составлял продавец – однозначно несем его на проверку грамотному юристу.
Договор печатается в трех экземплярах, прошивается и странички нумеруются. Договор подписывается на каждой странице с полной расшифровкой без сокращений фамилии имени и отчества. И так каждый экземпляр.
ЭТАП 4: Оплата
Здесь опишу два варианта — ячейку и аккредитив. Нотариуса описывать не буду, т.к. он сам грамотный и сам все за вас сделает.
Вариант 1. Если вы выбрали банковскую ячейку — озаботьтесь поиском банка, где такая услуга предоставляется, а также выберете лучшие условия по цене и т.д. Договор банковской ячейки заключается между банком, продавцом и покупателем.
Далее берете продавца за руку и ведете в банк и оформляете договор аренды ячейки. Идете в счетную комнату, вместе считаете наличность с использованием счетной машинки. Кладете деньги в ячейку. Можно также проверить купюры, чтобы не дай бог фальшивок не было.
С этого момента деньги уже не совсем ваши, но и не совсем продавца. Продавец их сможет забрать только, когда предоставит банку договор купли-продажи с отметкой Росреестра о переходе права собственности и выписку из Росреестра.
Если покупатель откажется передавать ключ продавцу (а обязать его никто не может, это устный договор), а сразу после покупки перепродаст этот участок — продавец окажется ни с чем. Деньги по завершении срока аренды ячейки вернутся покупателю. Отсюда следует и уточнение, почему именно нужно передавать все документы одновременно с передачей ключа.
Вариант 2. Если вы выбрали аккредитив, так же нужно найти банк, где комиссия будет самой приемлемой, а банк достаточно надежный. А что вы хотели – за безопасность надо платить.
Берете за руку продавца и идете в выбранный вами банк и заключаете договор на аккредитивное обслуживание. В банке расскажут, что и как делать, в зависимости от вида аккредитива и банка.
Итак, договор составлен, деньги внесены и с этого момента они не совсем ваши, но и не совсем продавца. Продавец сможет получить их на свой счет, только когда предоставит банку договор купли-продажи с отметкой Росреестра о переходе права собственности и выписку.
Пока находитесь в банке, оплачиваете государственную пошлину за регистрацию перехода прав собственности, но можно это сделать и в МФЦ.
ЭТАП 5: Сдаем документы для регистрации.
Вместе в продавцом едете в МФЦ или Росреестр. Там сдаем следующие документы:
- Заявление о переходе прав собственности, с подписью и полной расшифровкой ФИО
- Документы на объект
- Квитанцию об оплате государственной пошлины
- Паспорта
- Подписанный договор купли-продажи в трех экземплярах
- Нотариальная доверенность на представителей, если сделка происходит через них.
После сдачи документов получаете там же расписку о принятии документов. Там будет стоять дата и время принятия, а также дата и время, когда нужно будет явиться за результатами.
Ждем регистрации перехода прав собственности. Если документы сдавались в Росреестр, то 7 дней, если в МФЦ – 14 дней.
После подтверждения готовности документов едете туда, куда сдавали документы. Там слушаем девочку в окошке, подписываем где надо.
Важно!!! Следите, чтобы в документах не было ошибок, опечаток и т.д.
Если переход прав зарегистрировали, то с момента получения вами документов вы будете новым собственником участка.
Едете с продавцом на уже ваш участок. Проверяете, все ли там хорошо. Получаете ключи, если они есть. Подписываете акт приема-передачи.
Если на участке что-то не так, значит вы ошиблись на ЭТАПЕ 1 и нарвались на мудака. Придется идти в суд, благо в договоре, который вы сами составили и проверили у юриста, состояние участка описано, подробно и однозначно, ведь так?
Далее отправляете продавца на 4 буквы - в банк. Там продавец показывает нужные документы и либо забирает деньги из ячейки, либо получает их на свой счет.
Прощаемся с продавцом, жмем руки. Меняем в замки. Можно выдохнуть.
Вот так вот. За эту информацию, организацию процесса и сопровождение сделки нормальные юристы и риэлторы и получают свои деньги. Если ваш риэлтор этого не сделал и не организовал – он бездельник. Гоните его ссаными тряпками!
Естественно есть и другие моменты, которые нужно учитывать. Всех нюансов не предусмотришь. Иногда черт ногу сломит в какой-нибудь многоуровневой сделке, где один покупает и одновременно продает, при этом в сделке участвуют малолетки, плюс оплата мат капиталом с ипотекой и наследством. Там везде свои коряги. Они зависят от конкретного продавца, от конкретной ситуации. Их много, да к тому же и я не все их знаю. Но все основные моменты я вроде бы описал.
Ну и приложу я форму договора по которой покупал я (покупка через доверенное лицо).