Это блоговая запись, как было у нас, а вот тут пошаговая инструкция
Продолжаем продолжать. Посмотрев еще при просмотре участка документы, выяснилось, что продает он его по доверенности. То есть с кем мы смотрели хозяин, скажем так, по обработке, а по документам владелец его брат.
Тот, кто нам показывал участок многодетный отец. Чтобы получить землю от государства, он не должен был иметь своей земли, именно поэтому участок был оформлен на брата, а ему выдана генеральная доверенность на любые действия с участком.
От риэлторов, юристов и нотариусов решено было отказаться, ибо никакой ответственности за чистоту участка и сделки они не несли, а денег хотели. Хотя с юристом (коллега на работе) проконсультировались, но за шампанское и шоколадку.
Началась подготовка и обсуждение договора.
Нами была заказана выписка из ЕГРН и история собственников (больше для контроля и собственного спокойствия). Попутно писался сам текст договора. Хозяин был чисто «колхозник», по крайней мере, я так его назвал. У него все было просто Вы мне деньги, я вам участок… без всей этой волокиты. Нам этот колхоз еще аукнется и затянет сделку, но об этом ниже.
В общем, юрист проверил документы и подвоха никакого не увидел. Мы в это время тоже не сидели сложа руки, пробили владельца (того, что по документам) на сайтах ФССП (долги и не в розыске ли человек), МВД (действительный ли паспорт и не в розыске ли человек), ГАС правосудие (суды), сайт Арб. суда. — КАД арбитр, федресурс (банкротные дела), ФСИН, СК (так же на предмет розыска). Пробиваем по номеру доверенности, не отозвана ли она.
Не простым моментом был способ оплаты. Продавцы хотели наличный расчет, мы же настаивали на аккредитиве. Ну не хотелось нам мотаться с крупной суммой денег по метро и электричкам. В конце концов, почитав и вняв нашим доводам, был выбран аккредитив.
Договор купли-продажи был сделан и согласован за неделю, максимум полторы из-за медлительности продающей стороны.
Владелец участка по документам от сделки устранился, но по первому требованию давал все необходимые документы.
Что же за документы мы запросили
- Основание возникновения права собственности. То есть откуда у них участок, может это самозахват. (контроль из истории собственников из ЕГРН)
- Нотариально заверенный отказ супруги. (Могут после сделки по судам затаскать)
- Справка из налоговой инспекции об отсутствии долгов по земельному налогу на данный участок (можно просто скриншоты-фото личного кабинета). Нам предоставили просто фото платежек из банка за 3 года.
- Справка из МОЭСК об отсутствии долгов.
Вот четвертый пункт и затянул сделку на месяц. Не было у него договора ни с МОЭСК, ни с МосОблЭнерго. Грубо говоря, незаконное потребление.
Короче поставили его перед выбором: или он снижает цену, или оформляет подключение по как того требует закон. Он выбрал второе, так как деньги терять никому не хочется.
Получив ТУ (технические условия) в МОЭСК продавец начал думать, как ускорить подключение, ведь по сути все было готово и надо было только опломбировать счетчик и оформить бумаги. Но МОЭСК сказал по ТУ срок исполнения 120 дней, ждите. Посовещавшись со знающими товарищами, решили не ждать, а заключить договор купли-продажи, оформить собственность, а затем переписать ТУ на себя (для этого даже ездить никуда не надо, все оформляется в электронном виде).
Договариваемся на день, когда будет сделка. Снова заказываем выписку из ЕГРН (за месяц можно и продать участок)
И вот он день сделки.
План на этот день был такой.
- Едем к владельцу участка по бумагам. Надо удостовериться, что он жив-здоров и сверить паспортные данные в доверенности и договоре купли-продажи с живым паспортом.
- Едем на участок. Смотрим, что на участке за время прошедшее с просмотра не устроили, например, свалку мусора. Там же подписываем акт приема-передачи участка.
- Мчимся в Сбербанк. Отрываем аккредитив. Договор на тот момент еще не подписан, так как сбербанку все равно.
- Затем в МФЦ. Подписываем договор, заполняем даты и пропуски, которые не были заполнены, от руки. Сдаем документы
План наш сработал четко и без осечек. Сдали документы, ждем 2 недели регистрации договора в Росреестре. Как же долго тянулись эти дни...
Договор зарегистрирован и передан в МФЦ, где сдавались документы. Все, официально участок наш.
В данный момент уже переоформили тех.условия на технологическое подключение от МОЭСК. Запрошен ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка).
И напоследок пару ложек дегтя.
Консультанты в отделении Сбербанка не знают своих продуктов. В отделении около дома нам была названа плата за аккредитив 2500р, на горячей линии 2000р. В реальности 2000р.
В МФЦ не знают размер госпошлины за оформление. В МФЦ отплата госпошлины 350р. Через день от Росрееста пришла просьба доплатить 1650. Да, госпошлина за регистрацию 2000р. Из-за доплаты срок регистрации сместился на 1 день.
В МФЦ не знают, какие документы, какой стороне отдавать. Как прописано в договоре не читают. Может когда оформляли документы, сотрудник был не выспавшись. Две ошибки: 1. Госпошлина. 2. По расписке «отказная» от супруги отдавалась продавцу, хотя в договоре четко сказано, что должна отдаваться нам. В нашем случае решилось довольно легко: продавец нам переслал СДЕКом.
Ну и последнее. Росреестр ближе к назначенной дате надо дергать, чтобы начали шевелиться, иначе могут сроки пропустить.
А вот фото того, что мы прикупили...)
