Я не занимаюсь недвижимостью и до покупки своего участка знал вопрос лишь поверхностно. Я и сейчас знаю его не от и до. Покупал участок 1 раз и только для себя, но в процессе изучения вопроса накопилось много информации и неочевидных вещей. В данном посте я хотел бы собрать эти знания воедино и поделиться с вами. Вдруг кому-нибудь они облегчат выбор или уберегут от тяжелой и не поправимой ошибки.
Содержание
Мотивация
Чтобы успешно достичь цели «купить участок», сначала необходимо осознать для себя самого свою мотивацию покупки. Кто-то уезжает за отличной экологией и за личным пространством для отдыха, кому-то нравится работать в саду и собирать плоды. Мужчины строят гаражи и завозят в них технику, строят мастерские. Женщины холят и лелеют цветы.
Каждое пожелание определяет характеристики местности, минимальную площадь участка земли, транспортную доступность. Наличие этих критериев существенно помогает при поиске. Продавцов очень много, ассортимент большой, поэтому чем больше критериев для выбора, тем быстрее Вы придете к цели.
Покупка для строительства и осуществления хозяйственной деятельности
С точки зрения комфорта нужно стремиться круглогодично жить не дальше 30 километров от городской инфраструктуры и работы, в доме с подведенным электроснабжением, подключенными коммуникациями площадью до 150 квадратных метров, на участке от 6 соток. Однако эта мечта стоит немалых денег.
Если уехать в два раза дальше от мегаполиса, например, в 60 километрах от Москвы, то цена сильно упадет. Подведено только электроснабжение и автомобильная дорога. За месяц строим летний домик без утепления. В итоге получаем домохозяйство для сезонного проживания, т.е. когда температура воздуха не опускается ниже +5 градусов.
Для тех, кто планирует переезд на постоянное место жительство (ПМЖ) ближе к районному городу или областному центру, возможен смешанный вариант. То есть выбрать недорогой участок в 30 километрах от города, но достаточно близко к другому населенному пункту, например, селу с детским садом и общеобразовательной школой. И построить недорогой утепленный дом. Скорее всего это будет каркасная технология или дом из газосиликатных блоков.
Поэтому бюджет, имеющийся на момент поиска земельного участка, сдерживает поток желаний. Свободные денежные средства определят базовую цель поиска земельного участка: только для летнего проживания (дача, сад, огород) или для круглогодичного проживания, т.е. в качестве постоянного места жительства. Участок без строений – это начало длинного пути, на котором Вам понадобятся ещё деньги, однозначно больше чем стоимость участка. Я настоятельно рекомендую не покупать «голый» участок в ипотеку и тем более не брать потребительский кредит с высокими процентными ставками. Земля не вырастет в цене настолько, чтобы оправдать расходы на проценты по кредиту. Пока вы не строите дом, тооворя языком финансистов на период расчетов с банком участок будет для Вас пассивом.
К участку для летнего проживания покупатели предъявляют следующие основные требования: отличная экология, вблизи леса, достаточно тихое место, наличие пруда или реки поблизости, плодородная почва, наличие электроснабжения и продуктового магазина в шаговой доступности.
Выбирая участок для круглогодичного проживания, отдают приоритет следующим критериям: близость объектов инфраструктуры (аптека, торговые центры, школа, детский сад, медицинские центры), транспортная доступность (до 30 км или до 30 минут в пути до города), асфальтированные дороги, недорогой способ отопления (газом или центральное), возможность постоянной регистрации.
Какие земельные участки ликвидны?
Спросом всегда пользуются предложения в районах, прилегающих к высокоскоростным автомобильным дорогам, без железнодорожных переездов на маршруте и без проездов через крупные населенные пункты со светофорами. Близость к большой воде и отличная экология однозначно увеличивают спрос. Желательно наличие социальной инфраструктуры, но зачастую людям достаточно местного продуктового магазина. Технологии строительства меняются быстро и дешевеют, дизайн готового дома с годами устаревает, поэтому интерес к участкам без строения не снижается.
Методы поиска предложений
Выше мы определили мотивацию и цели поиска земельного участка. В этой главе приступим к изучению методов поиска предложений.
Нужно ли обращаться к риелторам и юристам?
В процессе приобретения недвижимости покупатель проходит несколько этапов: от поиска подходящих предложений до получения зарегистрированных документов, подтверждающих право собственности. Люди редко покупают дорогостоящий объект, поэтому, впервые сталкиваясь с этим вопросом, боятся совершить ошибку. Чтобы избежать негативных последствий, они обычно обращаются за бесплатной помощью к друзья, коллегам, интернету, реже – за платной консультацией юриста и риелтора. Каждому из нас хочется понять, где же та граница, переступив через которую стоит обратиться к профессионалу и практику?!
В свете проникновения интернета в каждый дом и распространения электронных гаджетов, работа по поиску предложений значительно упростилась. Поэтому если у Вас есть пара дней в неделю на поиски, то можете не прибегать к полноценным услугам риелтора.
Если Вы решили проверить юридическую чистоту документов на земельный участок, то следует обратиться к юристу, специализирующемуся на земельном законодательстве. Он запросит правильный список документов исходя именно из Вашей ситуации, проверит содержание и законность документов, оценит риск отказа в регистрации перехода права собственности.
Какие ресурсы использовать для поиска предложений и проверки информации?
Покупателю имеет смысл искать предложения продавцов в ТОП–10 выдачи поисковика.
На крупных широко рекламируемых интернет-агрегаторах объектов недвижимости используется очень удобная система фильтрации объявлений, отображение местоположения на карте, показ фотографий. Мне кажется, что на сегодня лидерами являются cian, avito, domofond.
С помощью онлайн карт удобно строить маршруты до земельного участка, искать адреса и контакты нотариусов. По спутниковым снимкам можно увидеть интересующий участок земли и окружающую территорию. Для просмотра архивных спутниковых снимков удобно использовать Google Earth. Большую пользу приносит подробная географическая онлайн энциклопедия wikimapia.org. С их помощью удобно обнаруживать неблагоприятные факторы вблизи объекта для покупки. Например, такие факторы как кладбище или полигон для твердых бытовых отходов.
Что касается экологии и состава почвы, то соответствующие карты регионов доступны в интернете. Ищите карту почв, карту подземных вод и скважин, карту загрязненности воздуха.
Зная название коттеджного поселка или СНТ, имеет смысл искать интернет-форум жителей поселка или группу в социальной сети. Обычно там обсуждают большинство задач, стоящих перед управляющей компанией или товариществом, а так же плюсы и минусы жизни на этой территории. В деревнях жизнь людей обособлена, поэтому я не встречал деревенских форумов. Актуальную информацию и свежие новости можно получить в разговоре с жителями соседних участков, с председателем товарищества или старостой деревни.
Интернет-портал государственной федеральной службы «Росреестр» rosreestr.ru предоставляет посетителям публичную кадастровую карту земельных участков на всей территории Российской Федерации и позволяет заказать различные выписки из единого государственного реестра недвижимости через интернет без необходимости личного посещения районного отдела. По кадастровому номеру можно бесплатно узнать о наличии обременений.
В обязательном порядке ищите в сети интернет карту ПЗЗ (Правила землепользования и застройки) сельского поселения, района или городского образования.
При появлении сомнений, связанных с пересечением границ с чужими участками, обязательно зайдите в отдел архитектуры администрации муниципального района или городского образования. У них хранятся актуальные электронные планы территорий, поэтому Вам предоставят полезную информацию. Учтите, что у сотрудников этих отделов обычно есть приемные дни и обеденное время.
Выбор земельного участка
Поиск по параметрам
Полезно составить таблицу с основными критериями выбора земельного участка и установить вес (т.е. важность для покупателя) каждого критерия.
Бюджет
В главе 1 я рассказал как фиксирование бюджета помогает с выбором. Строительство дома обычно занимает наибольшую долю затрат (от 40% до 70% общих затрат), покупка земельного участка – от 20% до 40% общих затрат, подключение и монтаж коммуникаций – ориентировочно до 10% общих затрат.
Близость к инфраструктуре
Нужно отводить детей в детский сад или школу, в случае болезни ехать к доктору и в аптеку, закупать продукты. Поэтому большинству из нас сложно отказаться от инфраструктуры. Конечно, если Вы ищете участок земли для сезонного проживания, то достаточно продуктового магазина в шаговой доступности. Но если участок предназначается для постоянного места жительства, то выбирайте места не далее 30 километров при наличии личного автомобиля и до 30 минут общественным транспортом от нужных Вам объектов инфраструктуры. Не обязательно чтобы объекты располагались в городе. Существует много сёл, где работают аптека, школа, детский сад, и даже кафе и рынки. Обычно это сёла с населением от 1000 человек.
Коммуникации
На сегодня две основные центральные коммуникации, без которых обойтись крайне сложно, – это дороги и электричество. Остальные виды коммуникаций можно провести автономно. Как раз 10% от бюджета должно хватить на монтаж необходимых систем.
До каждого земельного участка должна быть запланирована дорога, желательно уже отсыпанная песком и щебнем, в идеале – асфальтированная. Если дорога ещё не построена, то есть нет ничего кроме почвы, то запланируйте в предстоящих расходах до 600 рублей за квадратный метр дорожного полотна, включая песок, щебень, работы. Что касается электричества, то мощности 5 кВт хватит на работу основных бытовых приборов (электрический чайник, холодильник, телевизор, насос), но нужно стремиться хотя бы к 12 киловатт, которых с запасом хватит на отопление небольшого дома с помощью электрических приборов. ПАО «Россети» подключают сейчас 15 кВт/380В за 550р.
В случае отсутствия центральной газовой трубы покупают газовые баллоны или газгольдер, который закапывают на земельном участке. Его объем зависит от объема суточного потребления газа в домохозяйстве.
Чтобы завести воду в дом при отсутствии центрального водопровода, копают колодец или бурят скважину. Преимущество скважины по сравнению с колодцем – в большом запасе воды, т.к. в засушливый период при обильном потреблении воды на полив растений и домашние нужды вода в колодце может закончиться. Также вода из скважины обычно лучше соответствует нормам, установленным для питьевой воды.
Центральная канализация заменяется биотуалетами или очистными сооружениями (готовые септики или система из бетонных колец). В зависимости от частоты использования вызов ассенизаторской машины будет нужен не чаще одного раза в год.
Если планируете жить в доме зимой, то существует большое разнообразие вариантов отопления по стоимости и по удобству использования. Можно отапливать с помощью дровяных печей или котлов: электрических, газовых, на твердом топливе, на жидком топливе.
В любом варианте необходимая мощность зависит от утепления стен, пола и потолка дома. На теплоотдачу дома также влияет выбор технологий оконной системы: количество камер в профиле, ширина профиля, тип стеклопакета. Мощность отопительных приборов зависит от площади помещений, которые они будут отапливать. Для грубого расчета берут соотношение — 1 киловатт*час тепловой энергии обогревает 10 квадратных метров площади при высоте потолков не выше трех метров. То есть берете общую площадь дома, делите на 10 и получаете необходимую мощность для отопления.
Интернет по оптоволоконным проводам проникает повсюду, в том числе в садовые товарищества. Однако стоимость подключения может достигать 25 тысяч рублей, поэтому многие выбирают практически вездесущий мобильный интернет.
Размеры и форма земельного участка
Можно разместить дом и на 4 сотках земли. Этот вид домовладения широко распространен и называется таунхаус. В основном он предназначен для постоянного места жительства и не предполагает наличие плодовых растений на участке. Для планирования пятна застройки жилого дома и сада рекомендуется покупать участок земли не менее 6 соток, а оптимально 10–12 соток. Впоследствии собственником и соседями будет установлен непрозрачный забор по периметру, который может доставлять визуальный дискомфорт человеку, находящемуся внутри маленького пространства. Поэтому очень интересны крайние участки, с которых открывается вид на поле.
Природа
В основном, мы хотим уехать из города из-за природы. Мы любим смотреть на успокаивающую водную гладь, на далекий горизонт полей, дышать чистым лесным воздухом, а летом иметь возможность для купания. Поэтому для поиска этих природных благ предварительно пользуйтесь картами со спутниковыми снимками, а при осмотре участков – отзывами местных жителей. Не в каждом водоеме можно купаться не опасаясь за здоровье.
Учтите, что любое русское поле потенциально может быть застроено новыми домами. Чтобы минимизировать этот риск, изучите генеральный план, правила землепользования и застройки и посмотрите на публичной кадастровой карте категорию и разрешенное использование земельных участков, расположенных на этом поле. Если разрешенное использование этих земель для сельскохозяйственного производства, то как минимум несколько лет можно наслаждаться живописным видом.
Влияние шоссе и аэропорта
Самый громкий шум, который мне доводилось встречать на земельных участках – это шум от двигателей самолета во время взлета. Действительно, вблизи аэропортов продаются участки, над которыми взлетают и садятся самолеты. Это такой уровень децибел, что хочется спрятаться в подвале. Такие участки земли продаются с существенной скидкой. Стоит заметить, что на земельных участках, расположенных в стороне, т.е. перпендикулярно глиссадам, достаточно тихо.
Шум от скоростной автомагистрали слышен на расстоянии 1 километра, но обычно это слабый фоновый шум, который почти не доставляет дискомфорта. При рассмотрении земельных участков на расстоянии до 400 метров от шоссе желательно уточнить концентрацию тяжелых металлов в поверхностном слое почвы и загрязненность воздуха.
Управление территорией
Существует несколько типов территории, в границах которых можно купить земельный участок.
1. В границах населенного пункта. Разрешенное использование в основном: ИЖС, ЛПХ
В деревнях, селах, городах за благоустройство территории и поддержание порядка отвечает муниципальная администрация, за коммуникации – унитарные предприятия и акционерные общества. Т.е. все решения по вопросам жизни в населенном пункте должны приниматься вышеперечисленными организациями в строгом соответствии с законом и их уставом. Влияние жителей на эти организации минимально, в основном – путем жалоб на действие или бездействие должностного лица. Собственники земельных участков ежегодно платят земельные налоги, вносят единовременную плату за подключение к коммуникациям, ежемесячно оплачивают за потребление по городским тарифам (электричество, вода, газ).
2. В коттеджном поселке (КП) или садоводческом товариществе (СНТ, ДПК, ДНП). Разрешенное использование в основном: для дачного строительства или для ведения садоводства, редко: ИЖС, ЛПХ
В КП или СНТ за благоустройство территории и порядок отвечает коммерческая управляющая компания или некоммерческая организация, объединяющая собственников земельных участков (товарищество, кооператив, партнерство). Коммуникации могут принадлежать как унитарным предприятиям и акционерным обществам, так и ООО и некоммерческим организациям. Все решения о правах и обязанностях жителей принимаются высшим органом управления в строгом соответствии с законом и уставом. В ООО это генеральный директор, в СНТ, ДПК, ДНП – общее собрание членов. Влияние жителей на организации максимально, в основном путем голосования на общих собраниях. Собственники земельных участков ежегодно платят земельные налоги, ежемесячно – членские взносы (на охрану и оплату труда органов управления) и за потребление (содержание дорог, электричество, вода, газ).
3. Вне границ населенного пункта, вне КП и СНТ
Бывает, что люди владеют земельными участками, имеют право строить дом и подключиться к центральным коммуникациям, но участки не входят в границы населенного пункта и обособлены от КП и СНТ. Все права и обязанности собственников регулируются исключительно законом. Т.е. с одной стороны кроме закона никто им не указ, но с другой стороны у них отсутствует организованная структура, чтобы сделать что-либо полезное совместно с соседями. Такие собственники земельных участков платят только земельные налоги и за потребление (электричество, вода, газ).
Просмотр участков на месте
После того как Вы выбрали пять подходящих предложений, можно планировать выезд на их осмотр. Для начала составьте оптимальный маршрут, чтобы на дорогу ушло как можно меньше времени. На непосредственный осмотр планируйте не меньше 30 минут, а лучше с запасом (до 45 минут), так как часто случаются непредвиденные обстоятельства или появляется желание пройтись по окрестностям. По прогнозу погоды желательно выбрать солнечный день. Как только всё готово, в первой половине дня отправляйтесь в путь. Любой осмотр должен происходить в светлое время суток, чтобы Вы смогли увидеть всю красоту и недостатки объекта и окрестности. Заранее предупредите продавца, чтобы приехал на показ либо дал Вам координаты и максимально подробные признаки местоположения участка, либо найдите участок сами на спутниковой карте по ориентирам. Скачайте и установите на смартфон программу с публичной кадастровой картой, запросите у собственников кадастровые номера.
Наибольший спрос на земельные участки приходится в период с начала таяния снега до первых заморозков. Это связано с несколькими причинами:
– именно в этот период большинство людей планирует проводить как можно больше времени на своём земельном участке. Покупатели хотят увидеть природу в том состоянии, которое будет окружать их в будущем.
– в дачный сезон высока вероятность застать соседей продаваемого земельного участка и расспросить их о характеристиках как участка так и его хозяина.
– в межсезонье можно увидеть затапливается участок или после таяния снега вода уходит быстро.
– в теплое время года смотреть участки комфортнее.
– световой день
Ценообразование
Чтобы не переплатить за участок земли и торговаться с успехом, необходимо научиться оценивать стоимость земельного участка. Это не сложно.
Есть две формулы. Первая формула больше подходит для объектов в деревнях и СНТ, где количество коммуникаций минимально. Вторая формула подходит для коттеджных поселков, в которых проведены все центральные коммуникации.
[Стоимость_по_формуле_1] = [Цена сотки без коммуникаций]х[площадь участка] + [дорога] + [электричество] + [газ] + [водопровод] + [канализация] + [интернет] — [уценка].
[Стоимость_по_формуле_2] = [Цена сотки с коммуникациями]х[площадь участка] — [уценка].
Уценка стоимости земельного участка
Перечисленные ниже пункты должны снижать стоимость конкретного земельного участка по сравнению со стоимостью предложений на территории в радиусе 7 километров, не имеющих этих недостатков:
- долги перед управляющей компанией или некоммерческим товариществом;
- старый дом под снос = от 60 тысяч рублей;
- старый фундамент под снос = от 100 тысяч рублей;
- сильный шум = минус 20%;
- вытянутая форма (фасадная граница длиной менее 19м, пропорции сторон более 1:2.5) = минус 20%;
- общая площадь с низкой ликвидностью (от 17 соток) = минус 10%;
Затраты на проведение коммуникаций до границы земельного участка
- Электроснабжение.
- Строительство дороги из песка и щебня.
- Автономная канализация (септик на 3–5 человек) = около 100 тысяч рублей.
- Автономный водопровод (колодец 5 колец + система водоснабжения) = около 50 тысяч рублей.
- Врезка в газопровод
Изменение характеристик земельного участка, снижающих цену
- Невозможно устранить:
- Огромная высоковольтная линия электропередач (от 35 киловольт) рядом с участком или вид с участка на ЛЭП.
- Шум (от близости трассы, электрички, аэропорта). Можно уменьшить за счет забора.
- Возможно улучшить:
- Плохое дорожное покрытие – устранимо через несколько лет
- Отсутствие кадастровых границ – устранимо в течение 2 месяцев.
Риски, которые можно избежать до заключения сделки
Рассматривайте участок земли как товар, всегда помните, что у него много параметров, которые недобросовестный продавец утаивает или не проверил заранее, т.е. по-русски «на авось».
Зачастую в погоне за высокой ценой продавец приукрашивает характеристики своего участка, при этом умалчивая об отрицательных сторонах. Он может сообщить покупателю о возможности подключения объекта ко всем центральным коммуникациям (электричество, газ, водопровод, канализация), но называет существенно заниженные суммы подключения, а может и не быть возможности подключения или она призрачно далеко. Или уверяет, что до участка можно добраться за 30 минут, хотя на самом деле время в пути составляет не менее часа. Может быть не озвучен факт наличия кладбища или мусорной свалки поблизости за деревьями.
Для минимизации своих рисков, руководствуйтесь основополагающим принципом ведения переговоров: всё что у Вас вызвало подозрение или непонимание проверьте по документам и открытым источникам. Выше написано о полезных информационных ресурсах, с помощью которых Вы без труда обнаружите плюсы и выявите потенциальные минусы рассматриваемого земельного участка. Если же будете верить устным утверждениям, особенно обещаниям – берете на себя риски купить некачественный товар.
Основные понятия и термины загородной недвижимости
Во-первых, покупатель хочет стать собственником на долгий срок, вложить существенные денежные средства и время в строительство дома. Во-вторых, стоимость только земли обычно одного порядка со стоимостью автомобиля покупателя. Поэтому совсем не хочется ошибиться в начальном выборе. Люди совершают большинство ошибок, когда им лень читать законы, правила, инструкции. Чтобы в будущем сделать правильный выбор участка придерживайтесь основ, которые необходимо знать в процессе поиска земли.
1. Цели использования земли, разрешенные законодательством РФ
В документах о праве собственности или в описании земельного участка Вы встретите два раздела: категория и вид разрешенного использования. Можно провести аналогию с магазинами, где категория – это специализация магазина, а виды разрешенного использования – это разные отделы. Согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) земли в РФ по целевому назначению подразделяются на семь категорий, из которых граждане и организации могут активно использовать первые три:
1) земли сельскохозяйственного назначения — это земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (ст. 77 ЗК РФ).
2) земли населенных пунктов — это земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов (ст. 83 ЗК РФ);
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения — это земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации соответствующих объектов (ст. 87 ЗК РФ);
4) земли особо охраняемых территорий и объектов — это земли с особым правовым режимом (ст. 94 ЗК РФ);
5) земли лесного фонда – это лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, – вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства, нелесные
земли (просеки, дороги, болота и др.) (ст. 101 ЗК РФ). Предусмотрена возможность аренды этих земель.
6) земли водного фонда – это земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, а также земли, занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах (ст. 102 ЗК РФ). Предусмотрена возможность аренды этих земель.
7) земли запаса – это земли, описанные в ст. 103 ЗК РФ.
Помимо категории земель, дополнительным критерием детализации правового режима земель выступает вид разрешенного использования в соответствии с зонированием территории. Результат зонирования наглядно изображается в генеральном плане. Порядок проведения, например, градостроительного зонирования территорий установлен Градостроительным кодексом РФ от 29 декабря 2004 года №190-ФЗ. Зонирование представляет собой разделение на территории. Для каждой такой территории конкретизированы разрешенные цели, для которых она наилучшим образом приспособлена. Зонирование обычно также включает ограничения на площадь участков, высоту и этажность зданий, плотность заселения земли и т.п. Использование территорий, устанавливаемых с помощью зонирования, обычно является следующим: сельскохозяйственное, промышленное, жилое, для государственных нужд.
Земельные участки с каким правовым режимом подойдут для строительства дома, предназначенного для одной семьи? Внимательно читаем Приказ министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года №540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».
В категории «земли сельскохозяйственного назначения» имеет смысл покупать участки с видом разрешенного использования «ведение садоводства», «ведение дачного хозяйства», «для дачного строительства» (на 2020 год «ведение дачного хозяйства» и «для дачного строительства» приравняли «ведение садоводства»). В категории «земли населенных пунктов» имеет смысл покупать участки с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС), «ведение личного подсобного хозяйства» (ЛПХ), «ведение садоводства».
С ЛПХ есть такая тонкость: на категории земель «земли поселений» с этим ВРИ можно строить индивидуальных дом без всяких ограничений, а на землях сельхозназначения (за пределами населенного пункта) очень сложно.
На землях сельхоз назначения с ВРИ «огородничество» капитальный жилой дом построить нельзя.
2. Государственная, муниципальная, частная собственность
Все земли находятся в государственной, муниципальной и частной собственности. Право собственности Российской Федерации имеет наивысший приоритет в любых спорах. Важно помнить, что не все земли на территории РФ поставлены на кадастровый учет, т.е. остаются земли РФ с незарегистрированными границами и, соответственно, не попавшими на публичную кадастровую карту. Поэтому будьте особенно внимательны к документам, когда планируете купить участок со следующими признаками:
— с лесными деревьями;
— прилегающий к водной поверхности;
— прилегающий к автомобильной дороге федерального значения;
Следующими по приоритету идут муниципальные земли, из которых обычно и образуются земли для гражданского оборота, т.е. для приобретения гражданами и организациями в частную собственность или для получения в аренду.
3. Охранные зоны
Охранные зоны имеются у газопровода, объектов электросетевого хозяйства (ЛЭП, трансформаторная подстанция), подземных кабелей и сетей связи, бытовой канализации, водопровода, тепловых сетей, дорог, жилых домов и общественных зданий, рек и водохранилищ, деревьев и кустарников. Ширина охранной зоны определяется перечнем национальных стандартов и сводов правил, постановлениями Правительства РФ, зависит от типа инженерных коммуникаций и объектов строительства, бывает от 0,5 до 55 метров. Национальные стандарты и своды правил являются обязательными для применения, в случае если они включены в Перечень национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
Определение границ охранных зон объектов, условия использования земельных участков, расположенных в их пределах, и ограничения хозяйственной деятельности, которая может привести к повреждению объектов, определяют права и обязанности эксплуатационных организаций в области обеспечения сохранности объектов при их эксплуатации, обслуживании, ремонте, а также предотвращения аварий на объектах и ликвидации их последствий.
4. Государственная регистрация границ и права собственности на земельный участок
Статья 25 Земельного кодекса РФ гласит, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV указанного Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». Основания, по которым могут возникать права на земельные участки: из договоров и иных сделок, не противоречащих закону; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом. Например, договор купли-продажи, договор аренды, выписка из похозяйственной книги.
Границы земельного участка регистрируются на основании межевых планов, составленных кадастровыми инженерами и согласованных со смежными землепользователями.
Незавершенность процессов постановки государственных, муниципальных, частных земель на кадастровый учет и процессов государственной регистрации прав в едином государственном реестре влечет за собой пересечение границ и дальнейшие судебные споры о правах.
Подводные камни
То, что вряд ли увидишь при визуальном осмотре земельного участка. Чтобы разглядеть подводные камни, необходимы документы, карты и рассказы соседей.
Проблемы с подключением к коммуникациям
Электроснабжение по воздушным линиям электропередачи
Существуют прекрасная пословица «видит око да зуб неймет». Так бывает и с электроснабжением: электрические столбы стоят, провода натянуты, а подключиться за 550 рублей нельзя. Это происходит по разным причинам.
Если линия электропередачи (ЛЭП) является высоковольтной с напряжением в сети 6 или 10 киловольт, то без покупки трансформатора Вы не сможете присоединить свой дом. Визуально её легко спутать с низковольтной ЛЭП 220 и 380 вольт. Помните, Вы сможете непосредственно присоединить дом только к низковольтной ЛЭП. Такая воздушная линия обычно состоит из четырех проводов на фарфоровых или стеклянных изоляторах, закрепленных на бетонных или деревянных столбах, расстояние между которыми около 30 метров. Могут использовать самонесущий изолированный провод (СИП), который сплетен как косичка, но издалека выглядит как один провод. Часто на низковольтной линии висят фонари уличного освещения. Обратите внимание, выполнены ли отводы от линии, ведущие непосредственно к домам.
Существуют частные ЛЭП, принадлежащие физическому или юридическому лицу (СНТ, производственной организации). В таком случае Вы сможете подключиться к ЛЭП только с их письменного разрешения и скорее всего за плату. То, что владелец сетей за свои деньги ставил опоры и тянул провода — не дает ему права брать дополнительные деньги за транзит электроэнергии или подключение, так как по закону он теперь часть сети передачи и обязан подключать новых потребителей по госпрограмме за 550 руб. Читайте Постановления Правительства РФ от 27.12.2014 N 861 "Об утверждении Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг... ".
Низкое давление в газопроводе
На электрических столбах была нанесена желтая маркировка, свидетельствующая, что газовая труба низкого давления проходит по границе участка. Желтая труба выходит из земли и заходит в дома на соседних деревенских участках.
В ГУП «Мособлгаз» о подключении (технологическом присоединении) к сети газораспределения дали письменный ответ: Возможный источник газоснабжения Ваших объектов капитального строительства входит в состав газораспределительной сети ГРС. Загрузка ГРС достигает проектных величин. Согласно п.14,25 правил, в настоящее время отсутствует техническая возможность подключения (технологического присоединения) новых объектов капитального строительства к газораспределительной сети.
Всё, что можно рекомендовать – это обратиться к балансодержателю газораспределительной сети с запросом о примерных сроках проведения работ по реконструкции ГРС.
Согласование съезда с автомобильной дороги
Если Вы рассматриваете земельный участок, примыкающий к автомобильной дороге межмуниципального или федерального значения, или рассчитываете использовать её в качестве подъезда к участку, то запросите у продавца письменное согласование съезда, полученное в ФДО «Росавтодор».
Выявляем пересечение с чужими землями
Факт государственной регистрации права собственности на земельный участок не гарантирует отсутствие пересечения его границ с границами других участков, не поставленных на кадастровый учет. Многие собственники до сих пор не поставили свои сотки на кадастровый учет, поэтому Вы не увидите их границы на публичной кадастровой карте. Но при этом хозяева не утратили право собственности, и если границы Вашего участка пересекутся с чужими, то готовьтесь к спорам.
Пересечение с частными и муниципальными землями
Чтобы минимизировать риск пересечения с частными и муниципальными землями, изучите официальные документы. Для садоводческих участков желательно увидеть проект планировки и застройки территории СНТ. Для участков в населенных пунктах – ситуационный план территории муниципального образования с нанесёнными на него планами земельных участков. В этих документах изображаются размеры участков, порядковые номера, адреса, соседние участки. Для участков вне населенных пунктов постарайтесь получить копию постановления о предоставлении земли в собственность и копию межевого плана.
Пересечение с государственными землями
Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Когда участок находится рядом с огромной площадью неразграниченной земли, будьте особенно внимательны к ситуационным и правоустанавливающим документам. Например, границы участков у леса и тем более с лесными деревьями часто пересекались с землями лесного фонда.
Пересечение с охранными зонами
Осматривая земельный участок на местности, не поленитесь отойти на 50 метров от его границ. Обратите внимание на столбики, таблички, линии электропередач, водоемы, находящиеся вблизи участка. Это явные признаки охранных зон. Для установления наличия пересечения таких зон с участком необходимо вызвать кадастрового инженера. Обяжите его согласовать межевой план с организациями, чьи коммуникации или земли могут проходить по участку или вблизи него.
Исключаем неблагоприятные факторы
К неблагоприятным факторам, которые могут быть не заметны на первый взгляд, я отношу шум, загрязнение воздуха и воды. Осмотрите территорию с помощью актуальных карт. Если вблизи участка расположены фабрики, автомобильные магистрали, железнодорожные дороги, аэропорт, кладбища, то как можно дольше находитесь на участке. Было бы полезно во всех смыслах провести там целый день, и даже ночь. Найдите в интрнете генеральный план или правила землепользования и застройки района, он поможет узнать не планируется ли в данном месте или рядом какое либо строительство из вышеперечисленного.
Бывает, что удача улыбается и Вы встретите соседей по границам участка. Поговорите с ними – они будут играть важную роль в спокойствии Вашей загородной жизни.
Не дайте Вас обмануть
Можно встретить несколько случаяев умышленного обмана. Неприятно видеть, как мораль людей опускалась до столь низкого уровня. Особенно неприятно быть пойманным в сети обманщика. Один из действенных методов выявления обманщика – попросить продавца привлечь ещё людей для участия в сделке. Например, связаться с его супругом или юристом, а может, предыдущим собственником, у которого он сам купил. Чем больше людей со стороны продавца, тем ниже риск обмана.
Мошенничество
Мошенничество нередко связано с подделкой документов. На самом деле это довольно легко выявляется при внимательном осмотре документа выдавший документ. Много случаев когда участок был выдан по нелегитимному постановлению главы администрации района, либо переход права собственности был осуществлен по поддельным документам. В 90-х годах XX века и 00-х годах XXI века главы муниципальных администраций незаконно передавали земли в собственность граждан и юридических лиц, или мошенники подделывали документы о выделении земли. Дальнейшая судьба земли решалась в судебных инстанциях.
Чтобы уменьшить риск столкновения с мошенничеством, проверьте объект недвижимости с помощью выписок из ЕГРН. Проверьте собственника на публичность в интернете. Желательно понять, насколько продавец как физическое лицо или девелопер как юридическое лицо открыт обществу, есть ли отрицательные отзывы, явно указывающие на недобросовестность продавца.
Умышленное замалчивание фактов
Самозахват ближайшей территории, заход в охранную зону, пересечении границ с соседями. Все это скорее всего будет не удет упомянуто, но вам это только навредит и приведет к дополнительным тратам
Вывод. Если вы влюбились в участок, если вам понравился чудесный вид, если именно здесь вы чувствуете «место силы», то никакие недостатки участка не помешают вам его купить. Но покупайте с умом и холодной головой. В конечном счете, вы выбираете место, где будет жить.